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  • Carla LOBAO - L' Services

Locatário, proprietário: as condições da rescisão do contrato de arrendamento

O arrendatário pode rescindir o contrato a qualquer momento sem fundamentar a sua decisão. Mas a legislação é muito mais restritiva para o proprietário que quer acabar com ela.

A vida é marcada por acontecimentos felizes ou difíceis (mutação, casamento, nascimento, separação, morte...) que podem levar à ruptura de um contrato de arrendamento antes do seu termo.

Neste domínio, a lei concede mais liberdade ao arrendatário do que ao senhorio, que não pode denunciar o contrato de arrendamento, salvo em casos excepcionais (não pagamento de rendas e encargos, não pagamento de caução, não subscrição de seguro para cobertura de riscos de arrendamento, etc.).


Violação do contrato de arrendamento pelo locatário: por carta registada

Devemos esperar até o contrato expirar para o rescindir? Não: O artigo 12º da Lei nº 89-462 de 6 de Julho de 1989 prevê que "o arrendatário pode rescindir o contrato de arrendamento em qualquer momento", sob reserva de certas condições formais e temporais. Assim, se pretende mudar, é obrigado a dar um aviso de rescisão ao seu senhorio por carta registada com aviso de recepção.

A data de recepção da presente carta constitui o ponto de partida do seu anúncio. Até ao final deste período (três meses até ao dia), é-lhe exigido o pagamento da renda e dos encargos, mesmo que decida deixar o alojamento antes da data acordada, a menos que chegue a acordo com o seu senhorio.

No entanto, em caso de transferência, perda de emprego, primeiro emprego ou novo emprego na sequência de uma perda de emprego, o prazo de pré-aviso é reduzido para um mês (comprovado por documentos comprovativos). O mesmo se aplica aos inquilinos com mais de 60 anos de idade cujo estado de saúde justifique uma mudança de residência, bem como aos beneficiários da RSA (Rendimento solidário activo).

Rescisão do contrato de arrendamento pelo proprietário: no final do contrato de arrendamento

Por seu lado, o proprietário tem a possibilidade de rescindir o contrato de arrendamento, mas em condições muito mais restritivas. Só pode conceder a licença ao seu inquilino no final do contrato, e apenas por três motivos enumerados restritivamente pela lei (artigo 15º da Lei nº 89-462 de 6 de Julho de 1989).

Em primeiro lugar , se ele quiser recuperar a sua propriedade e vendê-la desocupada. Mas neste caso o inquilino beneficia então de uma dupla garantia: tem prioridade para comprar o imóvel e tem direito de preferência se o imóvel for vendido a um preço inferior ao que lhe é oferecido.

Se o inquilino não quiser comprar, ele permanece livre para deixar as instalações a qualquer momento, pagando o aluguel e as despesas somente pelo tempo que ele ocupou o imóvel (e não por todo o período de aviso prévio).

O proprietário pode igualmente rescindir o contrato de arrendamento quando desejar viver na habitação ou mandá-la ocupar por um dos seus familiares próximos (cônjuge, ascendentes, descendentes...).

O arrendatario se verificar que a rescisão não foi seguida de uma ocupação das instalações pelo beneficiário da aquisição (Court of Cassation, Terceira Secção Civil, 9 de Junho de 1991) ou que essa ocupação não foi feita como residência principal (Court of Cassation, Terceira Secção Civil, 31 de Janeiro de 2001) tem direito de obter uma indemnização pelos danos sofridos.

Rescisão do contrato de arrendamento: por uma razão legítima e grave

Finalmente, o senhorio pode conceder ao seu inquilino uma licença de ausência por razão legítima e séria. Este fundamento, que é livremente apreciado pelos tribunais, consiste, nomeadamente, no incumprimento pelo arrendatário de uma das suas obrigações (não pagamento regular da renda e dos encargos, perturbações repetidas na vizinhança, violação da proibição de subarrendamento, etc.).

A licença deve ser notificada por carta registada com aviso de recepção ou por um documento do oficial de justiça, pelo menos seis meses antes do termo do contrato de arrendamento. Deve indicar imperativamente a razão pela qual é apresentado.

Última limitação para o proprietário: se o seu inquilino, com mais de 70 anos, beneficia de recursos anuais 1,5 do montante anual do Smic, é obrigado a oferecer-lhe outro alojamento próximo, correspondente às suas necessidades e possibilidades.

Esta protecção especial não se aplica se o proprietário tiver mais de 60 anos de idade ou se os seus recursos forem inferiores a 1,5 do mínimo anual.


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